Az újépítésű (társasházi vagy egyedi) lakások – kulcsra kész – kivitelezését célzó projektek egy része – átmeneti szabályok folytán – jelenleg is megfelel az 5%-os Áfa-kulcs alkalmazása feltételeinek. Ezen projektek keretében a beruházók a vevőikkel megkötésre kerülő adásvételi előszerződésekben illetőleg szerződésekben jellemzően az annak mellékletét képező műszaki tartalom szerinti lakások – jogszabályok és szakmai követelményeknek megfelelő – kulcsrakész kivitelezését és értékesítését vállalják a szerződésben megállapított ellenérték mint vételár ellenében.

A vevők oldalán ugyanakkor számos alkalommal merülnek fel egyedi, a műszaki tartalomtól való eltérést eredményező kérések (pl.: a műszaki tartalomhoz képest jobb, drágább kivitelű hideg, meleg burkolatok, szaniterek, mosdók, kádak, zuhanyzók beszerelése stb.), amelyeknek a beruházók természetesen igyekeznek eleget tenni, ugyanakkor arra való tekintettel, hogy ezen egyedi kérések jellemzően meghaladják a felek közötti szerződésben rögzített ellenérték által lefedett műszaki tartalmat, ezen kérések megvalósítására a felek jellemzően pótmunkaként tekintenek.

A kérdéses kiegészítő munkák dokumentálása sem egységes, bizonyos esetekben az eredeti adásvételi (generálkivitelezői) szerződések kerülnek módosításra, míg más esetben külön építőipari kivitelezésre irányuló vállalkozási szerződés köttetik a felek között a vevők (megrendelők) által kívánt egyedi többlettartalom tekintetében. Mindezek okán gyakori kérdésként merül fel, hogy ezek a munkálatok önálló ügyletként kezelendőek-e, vagy esetleg a felek közötti eredeti jogviszony módosulása folytán annak részét, netalán járulékos elemét képezik-e, illetve a kérdéses problémakört az adózásra vetítve, miként adóznak ezek a kiegészítő, illetve pótmunkálatok.

Elöljáróban érdemesnek tűnik megemlíteni, hogy a lakóingatlanok fentiek szerint átadása kapcsán két adóztatandó tényállást szabályoz az Áfa tv. Egyrészt a 9. § (1) bekezdése alapján adóköteles az ingatlan adásvételi szerződéssel történő értékesítése (azaz a termék értékesítés alapesete forog fenn: birtokba vehető dolog átengedése, amely az átvevőt tulajdonosként való rendelkezésre jogosítja, vagy bármely más, a birtokba vehető dolog szerzése szempontjából ilyen joghatást eredményező ügylet). Másrészt szintén adóköteles az Áfa tv. 10. § d) pontja alapján az építési-szerelési munkával létrehozott, az ingatlan-nyilvántartásban bejegyzendő ingatlan – jellemzően generálkivitelezői szerződés alapján történő – átadása a jogosultnak, még abban az esetben is, ha a teljesítéshez szükséges anyagokat és egyéb termékeket a jogosult bocsátotta rendelkezésre.

Mindkét fentiek szerinti törvényi tényállás kapcsán megállapítható ugyanakkor, hogy az ingatlan átadását nevesítette a jogalkotó a tényállás fő elemeként, tehát az ingatlan átadása-átvétele fogja meghatározni a kérdéses adóztatandó ügyletek teljesítési időpontját. Amennyiben pedig az ingatlanértékesítés előzőek szerinti teljesítési időpontját megelőzően állapodnak meg a felek az eredeti műszaki tartalomtól történő eltérést eredményező pótmunkák elvégzésében, akkor ezen pótmunkák ellenértéke az Áfa tv. 65. §-a alapján az eredeti termékértékesítés adóalapjának részévé válik, hiszen a kérdéses jogszabályhely akként rendelkezik, hogy termék értékesítése, szolgáltatás nyújtása esetében az adó alapja – ha e törvény másként nem rendelkezik – a pénzben kifejezett ellenérték, amelyet a jogosult kap vagy kapnia kell akár a termék beszerzőjétől, szolgáltatás igénybevevőjétől, akár harmadik féltől. Ebben az esetben tehát nem is főszolgáltatás-mellékszolgáltatás viszonyról van szó (Áfa tv. 70. § (1) bekezdés b) pont) a kérdéses ügyleti elemek között, hanem a pótmunka a főszolgáltatás (lakásértékesítés) részének tekinthető.

Ezen az sem változtat, ha a felek a pótmunka tekintetében nem az eredeti szerződésüket módosítják, hanem arra külön megállapodást kötnek, hiszen az Art. 2. §-ában szabályozott ún. valódisági klauzula értelmében a szerződést, ügyletet és más hasonló cselekményt valódi tartalma szerint minősíteni az adójogviszonyok vizsgálatakor. Ugyanebből kifolyóan nincs jelentősége annak a körülménynek sem, hogy esetlegesen a pótmunkára vonatkozó megállapodást az ingatlan átadására vonatkozó szerződés aláírását követően kötik meg, vagy hogy a pótmunka ellenértékével a felek külön számolnak-e el.

Mindezekből kifolyóan levonható az a végső konklúzió, hogy az előzőek szerinti pótmunkák ellenértékére szintén alkalmazható az 5%-os Áfa-kulcs, amennyiben a lakásértékesítés (értve ezalatt a generálkivitelezési szerződés alapján történő ingatlanátadást is) esetében annak feltételei egyébként fennállnak.

Szintén kérdésként merülhet fel, hogy kérdéses munkálatok hogyan befolyásolják a vevő által fizetendő visszterhes vagyonszerzési illeték alapját, illetve kell-e módosítani ennek okán az illetékkiszabás kapcsán korábban már benyújtott dokumentumokat. Az Itv. 68. § (1) bekezdése szerint a vagyonszerzési illeték alapjául szolgáló forgalmi érték megállapításánál az abban az időpontban fennálló forgalmi érték az irányadó, amikor a vagyonszerzést a közjegyző vagy bíróság bejelenti, illetve az ingatlanügyi hatóság a hozzá érkezett vagyonszerzési ügy iratait továbbítja [92. § (1) bekezdés] az állami adóhatóságnak, vagy a vagyonszerzésről az állami adóhatóság más módon  tudomást szerez. Továbbá az Itv. 69. § (1) bekezdése akként rendelkezik, hogy a forgalmi értéket az állami adóhatóság állapítja meg.

Ingatlanok visszterhes szerzése esetén tehát nem a szerződéses ár az illeték alapja, hanem az ingatlan forgalmi értéke, melyet az adóhatóság állapít meg. Mindezek okán – álláspontom szerint – nincs szükség a pótmunkák okán az adásvételi szerződésben rögzített ár, illetve a B400-as bejelentő lapon közölt érték módosítására sem.

dr. Juhász Péter